Ηλίας Καραβόλιας
Χαρακτηριστικό γνώρισμα μιας εθνικής αγοράς ακινήτων είναι οι μεγάλοι οικονομικοί κύκλοι που διαχρονικά παρουσιάζουν όλο και εντονότερη συσχέτιση με την παγκόσμια οικονομική κατάσταση¹. Οι ψυχολογικές όμως παράμετροι διαμόρφωσης των τιμών σε κάθε χώρα φαίνεται να υπερτερούν των γενικότερων οικονομικών συνθηκών,αν και ποτέ δεν έμεινε αλώβητη μια αγορά ακινήτων απο μια διεθνή ύφεση ή κατάρρευση.Ανάλογη φαίνεται να είναι και η επίδραση απο τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ μιας χώρας².
Η κρίση του 2007-2008 στις ΗΠΑ, στον περίφημο τομέα των ‘σκάρτων’ στεγαστικών δανείων( που αντιστοιχούσε στο 15% της πιστωτικής αγοράς σπιτιών και γραφείων στις ΗΠΑ) επάνέφερε στην επικαιρότητα το ζήτημα της φερργυότητας των δανειοληπτών για αγορά ακινήτων και των επισφαλειών που ενδεχομένως μαζεύουν οι τράπεζες και οι εταιρείες δανεισμού( 50 απο αυτές κύρηξαν τότε πτώχευση στις ΗΠΑ).
Υπήρξε δε και κρίση στην επενδυτική αγορά των αφερέγγυων δανείων μια δευτερογενή( sub -prime) αγορά στην οποία εκτέθηκαν αρκετοί θεσμικοί επενδυτές και κατέγραψαν τεράστιες ζημίες. Τα χρηματοικονομικά εργαλεία που καλούντναι να διαχειριστούν αυτούς τους κινδύνους για το παγκόσμιο σύστημα φαίνεται και πάλι να μην μπορούν να ενσωματώσουν επαρκώς τις ασταθείς παραμέτρους των ατομικών επιλογών και προσδοκιών, που σε εκταταμένο σύνολο δημιουργούν οικονομικές στρεβλώσεις στις αγορές.
Στον τομέα της ακίνητης περιουσίας τόσο στην Ε.Ε όσο και στις ΗΠΑ, παρατηρείται εντονα το φαινόμενο της ψυχολογικής παραμετροποίησης των αξιών(psychological parameters of values) δεδομένης της εντονης εξάρτησης που αποδίδεται κυρίως στην έννοια της ιδιοκατοίκησης( αλλά και στην ασφάλεια της επένδυσης λόγω εμπράγματης μορφής που παίρνει το κεφάλαιο). Εντονη όμως είναι και η μιμητική τάση για πολυτελή σπίτια και καταξίωση μέσω αυτών.
Ειδικά στην Ελλάδα, συμφωνα με επίσημα στοιχεία της Ε.Ε , ο δείκτης ιδιοικατοίκησης ξεπερνάει το 80% κατι που συσχετίζεται έντονα με την ”ψυχολογική κληρονομιά” απο την αρχαιότητα, όπου ο φόβος του θανάτου έβρισκε έντονη απώθηση στην δημιουργία οικίας και ασφαλούς στέγης για διαγενεακή κληρονομιά( ‘κεραμίδι πάνω απο το κεφάλι’ λέμε μέχρι και σήμερα). Μελέτες σε διεθνές επίπεδο δείχνουν έντονη την συσχέτιση των τιμών στην ζήτηση και προσφορά ακινήτων με αυτό που ονομάζουμε ‘ ιδιαίτερη αξίoδότηση’( special valuation ). Αυτή η αξιοδότηση αποτελεί την πλέον σύγχρονη έννοια ανάλυσης στα Χρηματοικονομικά της Συμπεριφοράς( Behavioral Finance).
Η ιδιοκατοίκηση αποτελεί το κλασικότερο παράδειγμα εμφάνισης του διλήμματος χρήση/ιδιοκτησία στην Οικονομική θεωρία. Η περίφημη λαική άποψη οτι ‘το ενοίκιο είναι πεταμένα λεφτά, άρα συμφέρει το δάνειο’, φαίνεται οτι έχει πάψει να ισχύει. Η απόδειξη είναι πάρα πολύ απλή και στηρίζεται στην θεωρία της συγκριτικής ανάλυσης:
”Με το ενοίκιο που πληρώνω, σε πόσα χρόνια μπορώ να αγοράσω το σπίτι που μένω, αν δανειστώ αυτά τα χρήματα, που μου ζητάει ο ιδιοκτήτης, απο την τράπεζα;” Πρίν την κριση η απάντηση άφηνει σχεδον άφωνους τους πάντες αφού μάλλον δεν μπορούν να δανειστούν καν, καθ’οτι χρειάζονταν απο 55- 65 χρόνια να αποπληρώσουν το δάνειο στην τράπεζα( ως γνωστόν οι τράπεζες δανείζουν μόνο για 40 χρόνια, μέχρι στιγμής τουλάχιστον.).
Δεν υπήρχε δε καν το θέμα περί υπολογισμού των τόκων που πρέπει να επιστραφούν στην τράπεζα.
Πού οφείλονταν άραγε αυτή η ανορθολογική συμπεριφορά και κυρίως απο πού πήγαζε ως γενικό φαινόμενο; Γιατί ο μέσος άνθρωπος δεν μπορεί να αποσυσχετίσει την αξία χρήσης απο την αξία κατοχής ενός σπιτιού; ( ερώτημα που δεν αφορά μονο φυσικά την αγορά ακινήτων).
Οι απαντήσεις έχουν άμεση σχέση με την γενική οικονομική κατάσταση, κατα κύριο λόγο, και την ιδιοσυγκρασία του καθενός. Στην ελληνική περίπτωση, η μαζική σχεδόν τάση για αγορά σπιτιού έχει μια ορθολογική εξήγηση.
Τις δεκαετίες μετά τον Β’ Παγκόσμιο πόλεμο αλλά κυρίως μετά την πτώση της δικτατορίας( 1974),η Ελλάδα γνώρισε μια ‘ύπουλη’ άνοδο του πληθωρισμού . Χρησιμοποιώ αυτόν τον αδόκιμο στην Οικονομία όρο για να περιγράψω την αδυναμία του μέσου Ελληνα να αντιληφθεί οτι η έννοια πληθωρισμός δεν σημαίνει μόνο ακρίβεια των αγαθών και του επιπέδου ζώης, αλλά άνοδική τάση του γενικού επιπέδου τιμών, συνεπώς και των αξιών απο εισοδήματα, εργασία, περιουσία. Κρίσιμο εδώ είναι να αντιληφθούμε οτι στις δυο δεκαετίες του ’80 και του ’90 η υψηλή τοκοφορία των ρευστού διαθέσιμου( έφθασε και ανω του 30% στα μέσα της δεκαετίας του ’80) έκανε πολλούς ιδιώτες να διπλασιάζουν τα λεφτά τους σε σχεδόν 3 χρόνια, αφήνοντας τα απλά σε καταθέσεις. Παράλληλα, οι αξίες των ακινήτων και κυρίως της γής, ως μέσο αξιοδότησης της επένδυσης, μπορούσαν να ανέλθουν ταχύτατα αφού υπήρχε ρευστό να επενδυθεί. Εδώ πρέπει να εντοπίσουμε την ειδοποιό διαφορά: στην συναλλακτική μας και εν γένει στη οικονομική μας καθημερινότητα , δεν γίνεται εύκολά αντιληπτό το στοιχείο διαφοροποίησης της επένδυτικής ‘συμπεριφοράς’ ταπο αυτή του δανεικού χρήματος και αυτή απο τα ίδια κεφάλαια. Κυρίως δεν συνυπολογίζεται συχνά η διαφορά του κόστους δανεισμού απο το κόστος κεφαλαίου.
Πιστεύαμε κάποτε ότι η ελληνική αγορά ακινήτων σχεδον ήταν απίθανο να καταρρεύσει: α)γιατί η προσφορά δεν είναι ελεγχόμενη ολιγοπωλιακά(οι μεγάλες κατασκευστικές δεν μπήκαν μαζικά στην οικιστική ανάπτυξη) και οι επαγγελματίες κατασκευστές στην Ελλάδα είναι σχεδόν χιλιάδες και β) επειδή ο Ελληνας πάντα θέλει να αγοράσει το δικό του σπίτι. Η σύγχρονη Οικονομική Ανάλυση προσδιορίζει όμως τις αιτίες προσφοράς και ζήτησης αγαθών και περιουσιακών στοιχείων, κάτω απο νέες συνθήκες, άμεσα συνδεόμενες με το πνέυμα της εποχής. Επιθυμίες, ματαιοδοξία και κοινωνική αναγνώριση μέσα απο τά σύμβολα περιουσίας ,όπως το μεγάλο και πολυτελές σπίτι, ‘’ελέγχονται’’ απο τις νέες ανάγκες που γρήγορα γεννάει το σύστημα της υπερκατανάλωσης περιττών αγαθών στην καθημερινότητα του ατόμου με μέσο εισόδημα.
Η ζωή όμως ανέτρεψε τα θεωρητικά αξιώματα που περιέγραψα. Του τοίχους των σπιτιών που αγόραζαν μανιακά οι Έλληνες,δεν μπορούμε σήμερα να τους φάμε,να τους κάνουμε χρήμα που το έχουμε ανάγκη.
* Το άρθρο απηχεί τις απόψεις του συντάκτη του.
The article expresses the views of the author
iPorta.gr